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          實探青島首座龍湖天街,為何落子膠州?

          來源: 聯商專欄 無名 2022-06-08 12:30

          出品/聯商專欄

          撰文/無名

          5月27日,青島首座龍湖天街-龍湖膠州天街終于揭開面紗。隨著這座天街的開門納客,龍湖正式踏入青島商業市場,對龍湖而言意義非凡。所以,今天就隨本文一起探探這個青島首座天街,看它究竟有什么特別之處。

          一、青島首座天街為何布局膠州?

          龍湖膠州天街的開業無疑引起了青島商業圈的熱烈關注,其開業當日雖是工作日,但依然成為了島城商業圈的大型線下見面會。置身其中,在不到兩個小時的時間里,似乎平均每5分鐘就能遇到一波熟面孔,不禁有“至少1/20的客流是本地同行撐起來之感”。

          但其實這“并不正!,因為它確實太遠了,這樣描述吧——假如你在青島市內城區中心位置乘地鐵(還須換乘公交車)去那,要將近2個小時;自駕也要1個多小時…而且青島市內商業人對除主城區中大型項目外,幾乎是興趣不大的,即便像西海岸新區開了多個新項目,到現場去的人依然不多。

          此次距離更遠的龍湖膠州天街開業卻引發了如此浩大的人流規模,可見龍湖在青島的動向十分受本地商業圈關注。

          平心而論,近些年青島商業市場是有些平淡的,雖也不乏新項目,但缺少“新面孔”,不過是老玩家們的跑馬圈地,且項目越來越同質化,不過是換一個城區“復制、粘貼”。大多同一體系的新項目只需要看看它的老項目再看看外景實拍圖就已足夠了,不須進去也能說出個“八九不離十”。

          所以龍湖在青島的首座天街還是蠻讓人好奇的,因為它在青島確實是“難得一見的新面孔”,而且又是商業領域勢頭很猛的后起之秀龍湖的作品;再加之其選址頗為特別——不僅不是青島市內主城區,連市內副城區都不是,反而進入了下轄縣級市。

          雖說隨著青島新機場及上合示范區的落子,膠州未來發展潛力巨大,但相對商業而言,這個“未來”確實有點遙遠,怎么看也屬于大長線。

          兩項因素疊加又產生了更強的化學反應,引發了更多的好奇:龍湖為何要將它在青島的首座天街布局在下轄縣級市呢?

          龍湖膠州天街處于膠州的“新區”,用膠州土著朋友的話講—“那邊沒人”。我用相關市調軟件查了一下,項目周邊1.5公里居民僅7萬余人,但我也研究過相關軟件數據,其是按住宅、學校、產業園及商業等反算的,屬于理論數據,也就是按所有住宅都住滿的前提下計算人口。這種計算方式對于“全是新盤的新區”而言,其實并沒什么實際意義,反而容易誤導,還不如多問點當地土著或物業更可靠。

          那么龍湖為何要將其如此具有象征意義的青島首座天街選址膠州呢?個人判斷應是為了住宅配套,因為它被龍湖新住宅樓盤環繞,與其說它是商業戰略,不如說是“地產配套策略”。從這個角度來看,很難看出龍湖對于青島商業市場的明確意圖,“首座”更多的意義只是出場順序與數量罷了。

          二、青島首座天街有什么特別之處?

          其實龍湖商業項目最大的特色在于標準化體系建設,即每一模塊都有較全面的標準體系建設,從而能保證其快速復制。而標準化的產品大多是沒什么特別亮點的,因為標準化意味著一定程度上為了速度限制創意與探索。

          因此僅就讓人大開眼界的差異化亮點而言,這座天街其實是并沒有什么特別之處的,就是一座很標準的盒子,這點需要提前說明。

          一定要找相對亮點的話,個人認為主要在于兩方面——

          1. 開業率。目測這座天街的實際開業率至少超過90%,有同仁說其外宣口徑是95%以上,相差無幾。

          在當下這種整體形勢與環境下,地處膠州,又是“新區的新區”,加上疫情的反復影響(要知道青島在3月初可是爆發過一輪較大面積的疫情的),所以大多數人判斷這座天街能于5月份開業是不太可能的,即便開業要達到90%的開業率更不可能;就算全力保住了開業率,品牌級次肯定是無法保證的,但膠州天街居然都將這些不可能化為了可能。

          2.品牌級次。這點如前所述,最初大家普遍不太看好,一方面在于該項目所在區位,另一方面在于當下大環境。但平心而論,這座天街品牌級次還是不錯的,該有的都有,珠寶、運動、數碼......有星巴克、麥當勞、必勝客等各類代表性品牌,還引入了優衣庫,實屬意外之喜。

          另一方面則是因為個人對膠州商業市場的感性判斷——由于這是筆者第一次實地探訪膠州商業市場,所以下意識地將其與縣級市的商業品牌級次劃上等號,認為一定遠遠低于市區商業,所以當看到這座天街的品牌級次后,過往的認知有了一定顛覆。雖然不能說它于膠州商業市場是劃時代的引領與存在,但無論如何,僅就品牌級次與組合方面,這座天街是不遜于市內主城區各項目的。

          講到這里,相信大家一定更想了解它具體引入了哪些品牌,來展開了解一下——

          差異化代表品牌即優衣庫,這是該區首家,也是唯一一家。結合當下大形勢與所在區位能引入確實很不容易,相信這也與龍湖商業的當下規模與勢頭息息相關;但因為優衣庫的加持,這座天街真正有了輻射全膠州的基礎,意義還是非常大的。

          運動方面基本集齊了各大代表性品牌,且阿迪、耐克、李寧三個“一拖二”大店著實很有氣勢,讓人不由眼前一亮。

          服裝服飾方面整體品牌級次也還不錯,主要針對年輕家庭客群;珠寶方面基本該有的主要品牌都有。借此多說一句,幾乎所有新區或縣域市場珠寶都是重頭戲,而且消費力都是很強勁的。

          美食方面集齊了星巴克、肯德基、麥當勞、必勝客等代表性洋快餐,且分別“把守不同大門”,給人一種洋氣、活力、時尚之感。洋快餐在認知塑造方面還是意義不小的,相信這也將為其引來不少流量。

          兒童方面引入了孩子王、玩具反斗城、樂友等品牌,算是“該有的都有”,相對夠用。

          超市是家家悅,客觀而言,家家悅自從上市后發展非常迅猛,而且還兼顧質量,這幾年家家悅已然成為了青島超市的主力,而且在大眾認知中不是“平價超市(如大潤發)”,而是品質超市之一。

          影院是“博納影城”。雖說因為疫情沖擊,影院生意預計還將長期低迷,但需求還在?戳艘幌略撚霸赫w裝修調性,還是“不俗”的,潮流氣息挺濃,這給我留下了較深的印象。

          潮流數碼方面也是“應有盡有”,而華為店中的“展車”給我留下了較深的印象,不僅因為位置很顯眼,而且大白天開著“大燈”,更引人注意。

          健身房是勇瑞健身,其風格屬于全開放,幾乎可以一眼看到內部所有,有種“量販式”的感覺,讓人感覺“很敞亮”,這點相較那些“前臺、門禁、過道、再健身區”的建身場所感覺更好,讓人有一種進去看看與試試的沖動。

          三、淺談青島首座天街的一些隱憂

          平心而論,青島首座天街的開業是略超出預期的,無論是開業率、還是品牌級次等,但這些也只是說明了前期工作的扎實與充分,以及青島首座天街的備受矚目與區域商業發展的不平衡、不充分。成績該給予肯定,但隱憂也確實存在且較為鮮明——

          1.周邊人口基數問題。用膠州土著的原話來說——“那個地方不太行,沒什么人兒,得好好養一段!眰人走了一圈也有同感,因為周邊雖不乏高樓林立,但大多是新盤,這就意味著此區域未來潛力巨大,短期內勢必需要“外拓”,雖在競爭相對不充分的膠州市場外拓相對簡單,但無論如何,“走出去”都是更費力費錢的。

          另一方面,膠州距市區實在太遠,我此次乘公共交通去了一趟后的直接感覺就是不想去第二次,因為實在太折騰了。所以,在很長一段時間內是較難獲取市區客流的。

          2.人口結構問題。據最新人口普查數據顯示-膠州人口共計98.78萬人,在青島各區市排名第6位,可見并不是太充足;且由于遠離市區,相較其他城區,它很難吸引到市內客流,這是存在的明顯劣勢。

          另一方面,其0-14歲人口占比16.59%;15-59歲人口占比63.80%;60歲及以上人口占比19.61%(65歲及以上占比13.92%),看似人口結構尚可,但相較2010年第六次全國人口普查,其15-59歲人口的比重下降5.28%,60歲及以上人口的比重上升4.52%(65歲及以上人口的比重上升3.22%,老齡化現象和趨勢還是較嚴重的,且壯年人口流入不足。

          在受教育程度方面,大學僅占12.29%,而初高中占比超53%,可見客群質量一般,這也預示著整體消費力情況。但好處在于膠州遠離市內城區,去一趟不方便,來(城區)一趟也不方便,所以消費外溢應該很少,這98.76萬人口“很實”;

          3.并未形成真正差異化核心競爭力。實話實說,單看這座天街,結合我對縣域市場的認知,可以說是“一騎絕塵”,未來在膠州應該穩了;但當我走完膠州幾個主要項目后發現,除優衣庫外,重點品牌重合度還是很高的,膠州天街并未與周邊主要競爭對手拉開差距。這就為未來的“外拓”增加了不少難度,或許開業熱度期一過,馬上就要面臨較大挑戰了。

          綜上,是個人對于青島首座天街的一點實地觀察與思考,整體感覺還是不錯的,雖不驚艷,但也夠看。結合其定位(地產配套)、區位、經濟大形勢、疫情持續大背景及實際成果而言,綜合得分已然不低于85分,還是非常值得敬佩的。

          但因其所處區位,預計未來上限只能是區域級代表項目,所以這個“首座”著實差了點成色。

          龍湖在青島商業市場終于邁出了第一步,但這一步更像“戰略試探”,真正的目標是什么?相信一定不小,因為對于北方新一線城市代表、GDP破萬億、人口超千萬的青島而言,哪個有點野心的巨頭不想來爭一爭呢?因此,好戲或許剛剛開場,值得期待。

          *本文僅代表作者觀點,不代表聯商網立場

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